הידעת ?

החלפת מקום עבודה ב-6 השנים האחרונות?   יש לך ילד הלומד בחינוך המיוחד?   קיבלת דמי אבטלה ?  בדוק זכאותך לקבלת החזרי מס.  לחץ כאן: החזרי מס לפרטים נוספים.

הישארו מעודכנים

הרשמו לרשימת הדיוור של משרדנו, ונעדכן אתכם בחדשות, עדכונים ומידע חשוב
דף הבית >> מאמרים >> אופציות מיסוי להשכרת דירה

מחזיק בדירה ומעוניין להשכירה? אל תדלג על המאמר הזה

החלטת להעמיד את דירתך להשכרה, אין ספק שנכס זה מהווה תוספת נאה להכנסה החודשית, אך בד בבד עליך לזכור שחלה עליך חובת דיווח על הכנסה זו לרשות המיסים. יש לך המון שאלות על 'איך זה עובד' ואיך מדווחים. הנה כל התשובות כאן.
אתה כבר משלם מס הכנסה מהמשכורת החודשית שלך ותוהה למה עליך לדווח גם על הכנסות משכר דירה?
שאלה טובה. בעיקרון, עליך לדווח למס הכנסה על כל כסף שנכנס לחשבונך האישי, בין אם מדובר במשכורת חודשית שלך כעצמאי או כשכיר ובין אם מדובר בנכס הנמצא בבעלותך ומועמד להשכרה. בשורה התחתונה - הכנסות משכר דירה נחשבות להכנסה החייבת דיווח במסגרת החוק.

מה קורה אם לא מדווחים?
שאלה המשולה ל"אם נפל עץ ביער ואיש לא שמע, האם הוא השמיע רעש?". בידי רשויות המס והמחלקה למיסוי מקרקעין מידע נרחב על עסקאות נדל"ן והחזקת רכוש. כלומר, בין אם רכשת את הדירה לאחרונה ובין אם היא הועברה אליך בירושה, המידע על כך נמצא במערכות הממוחשבות של רשות המיסים.
אי דיווח על הכנסותיך השונות עלול להתגלות ולגרור נקיטת פעולות משפטיות כנגדך והפעלת שלל סנקציות המעוגנות בחוק ולכן מומלץ להימנע מכך.

אז איך עליך לדווח על הכנסותיך באופן חוקי ולשלם על כך כמה שפחות מס?
מס הכנסה יצר שלושה מסלולים למיסוי דירה להשכרה ועליך לבחור את האפשרות המתאימה עבורך בהתאם לקריטריונים שונים, בהם: תקרת פטור ממס שנתית, גילך, הסטטוס שלך בביטוח לאומי, מספר הדירות שברשותך ועוד.
אני לרשותך ואשמח לסייע לך בבדיקת המסלולים בהתאם למאפייניך האישיים ובחירת המסלול הנכון ביותר עבורך.

מסלול מיסוי ראשון – פטור ממס
מסלול זה מאפשר להשכיר נכס למגורים בלבד ולמעשה מאפשר לך ליהנות מאי תשלום מס על תקבולי השכירות. איך זה מבוצע בפועל? בכל שנה נקבע סכום תקרת הפטור, כלומר סכום מסוים שעבורו לא משלמים מס. הסכום משתנה משנה לשנה בהתאם לשיקולים כאלו ואחרים של רשויות המס.

לדוגמא:
בשנת 2017 עמדה התקרה החודשית הינה 5,010 ₪ ( 2016 – 5030 ₪) דהיינו, תקרה שנתית של 60,120 ₪.
כלומר, על מנת לא לשלם מס על השכרת הדירה אפשר היה לגבות שכ"ד עד 5,010 ₪ לחודש.
במידה והחלטת לגבות עבור הדירה מעבר ל- 5,010 ₪ בחודש בשנה זו, היה עליך לחשב את ההפרש בין תקרת הפטור לסכום שמעל תקרת הפטור ולהכפיל בשתיים. הסכום שהתקבל הוא החלק שאינו פטור ממס, מתוך כל גובה שכר הדירה שבחרת לגבות.


מסלול שני - חיוב במס מופחת
מס הכנסה קבע כי יש באפשרותך לשלם מס מופחת בשיעור קבוע של 10%. בדומה למסלול הפטור ממס גם כאן הדירה המושכרת תשמש למגורים בלבד והתקבולים ממנה לא יחשבו כהכנסות עסקיות, אך ההבדל הוא שבמסלול זה לא נקבעה תקרת מס חודשית או שנתית. כלומר, עליך לבחון את ההיבטים הכלכליים של גביית שכר דירה גבוה או נמוך יותר למול תשלום בשיעור של 10% למס הכנסה.
הכנסה החייבת בשיעור מס מוגבל של 10% פטורה מתשלום דמי ביטוח לאומי ולרשותך עומדים 30 ימים לתשלום למס הכנסה מתום שנת המס, כלומר, עד לתאריך ה- 30.1 של אותה שנה. עוד חשוב שתדע, במידה ויתברר בדיעבד כי מסלול אחר היה עדיף עבורך בשנה זו, אפילו לאחר ששילמת למס הכנסה את חלקם, קיימת האפשרות לבקש החזר מס או מקדמה לשנה הבאה ולמעשה לעבור למסלול אחר באופן רטרואקטיבי. אני אעמוד לרשותך לטובת בדיקת הנושא במידת הצורך. היעזר בי.


מסלול שלישי – הכנסת מס שולי
אם בחרת במסלול זה התשלום למס הכנסה יעשה כנהוג לפי מדרגות מס, כאשר המדרגה הראשונה היא 31%, ואם גילך 60 ומעלה, מדרגת המס הראשונה הינה 10%.
כמו כן, במסלול זה באפשרותך לדרוש בהכרת הוצאות שוטפות ופחת, כך שאם עלות דירתך גבוהה, הוצאת הפחת מהווה חלק משמעותי בהוצאות. על פניו, במידה וערך הדירה גבוה, וההוצאות השנתיות היו רבות, עדיף לבחור במסלול זה, על אחת כמה וכמה אם מלאו לך 60 שנים בשנת המס.
במסלול זה חלה חובת תשלום גם לביטוח לאומי תחת "הכנסה פאסיבית". שיעור דמי הביטוח הלאומי על הכנסות פסיביות עומד על קרוב ל- 10%, עד לסך הכנסה של 5,556 ₪ בחודש.
 
אחרי שהרחבנו במילים, הנה כמה טיפים לסיום.
  • בכל שנת מס אפשר לבחור מסלול מיסוי אחר בהתאם לצרכיך ומצבך האישי, ובהתאם לנכסים העומדים לרשותך אשר הנך מעוניין להזכיר. אין חובה להיצמד למסלול זה או אחר שנה אחר שנה.
  • אם בבעלותך יותר מדירה אחת, באפשרותך לבחור מסלולי מיסוי שונים לכל דירה, אבל, לתשומת ליבך, תקרת הפטור תחושב ע"פ סך ההכנסות משכירות של סך הדירות שבבעלותך.
  • במידה והחלטת להשכיר את דירתך כשאתה לוקח על עצמך את תשלומי הארנונה, מים, חשמל וכדומה, עליך להפריד סכומים אלו בכתב בהסכם השכירות.
  • באם ברשותך מספר דירות והנך עושה לילות כימים בתיקון, גביה ואחזקה שוטפת, קיימת האפשרות להגדיר הכנסות משכר דירה כ"יגיעה אישית". במצב זה מדרגת המס הראשונה תהיה 10% ולא 31% כאמור לעיל.
מעוניין שאסייע לך לבחור את המסלול המיסויי הנכון ביותר עבורך ועבור נכסיך? אני, לימור בראל חדד, אשמח לעמוד לרשותך ולדאוג שתדווח על הכנסותיך כחוק, תוך מקסום הרווח השנתי שלך מהשכרת דירתך.
לקבלת מידע נוסף ולקביעת פגישת היכרות: זה מספר הטלפון שלי 050-8616168 וניתן לפנות אלי גם כאן ואשמח לקבוע פגישת היכרות
.
ואם מקום מגורייך באזור מודיעין – זכית גם לקרבה פיזית. משרדי ממוקם במודיעין ואשמח להעניק לך שירות קרוב לבית וקרוב ללב.